Comme toute crise, la crise sanitaire du COVID 19 a apporté son lot de problématiques juridiques. Parmi elles : la possibilité ou non d’échapper au paiement des loyers commerciaux pour les preneurs de locaux visés par une fermeture administrative.
Les locataires ont d’abord tenté d’échapper au paiement des loyers commerciaux pendant ces périodes en arguant de l’existence d’une situation de force majeure (« événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, et qui empêche l’exécution de son obligation par le débiteur (…) » Article 1218 du code civil)
Cet argument a été assez rapidement écarté de manière unanime par les différents tribunaux saisis faisant une stricte application de la jurisprudence applicable en la matière.
S’est ensuite posée la question de la possibilité d’opposer l’exception d’inexécution, en considérant que les propriétaires ne remplissaient pas leur obligation délivrance desdits locaux, autorisant les preneurs de locaux à suspendre leur propre obligation de paiement des loyers. Les juridictions saisies écartent également ce raisonnement considérant qu’il ne peut être reproché aux propriétaires aucun manquement justifiant qu’il soit fait application du principe de l’exception d’inexécution.
Après tergiversations, c’est l’argument de la perte partielle de la chose louée qui va s’imposer notamment à travers la dernière décision rendue par la Cour d’appel de Paris le 30 mars 2022, venant confirmer la position de plusieurs juridictions de premier degré saisies.
La Cour d’Appel de Paris a tranché en faisant application des dispositions de l’article 1722 du code civil :
« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »
Selon la Cour d’Appel de PARIS :
La perte partielle de la chose louée peut s’entendre non seulement comme la destruction matérielle de celle-ci mais également comme la perte juridique de la chose,
Les fermetures administratives ordonnées pour lutter contre la propagation du COVID-19 ont entrainé temporairement une diminution de l’usage de la chose louée.
Il en résulte une perte partielle de la chose louée au sens des dispositions de l’article 1722 du code civil autorisant le preneur à réclamer la déduction totale des loyers réclamés durant ces période de fermeture, ou à réclamer la restitution des loyers réglés pendant ces périodes…
Reste à savoir si la Cour de cassation partagera le même avis.
Le Cabinet ALBA est à votre disposition pour vous conseiller et vous assister en matière de baux commerciaux et de restitution de loyers commerciaux.
Anne-Laure BOILEAU – Avocat
Cabinet ALBA Avocats
02 61 53 68 18
alb@cabinet-alba.fr